今年1月两部门印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》后杠杆,监管部门再次针对城市协调机制联合发文。
日前,金融监管总局和住房城乡建设部联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》(下称《通知》),为优化完善城市协调机制提出了多项可操作、可落地的工作举措。据悉,下一步,两部门将持续推动城市协调机制落地见效,全力支持房地产在建项目融资和建设交付,有力推进房地产高质量发展。
6月7日召开的国务院常务会议对房地产相关工作进一步部署。会议指出,“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”,强调“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进”。
综合市场分析来看,上述举措进一步明确了未来楼市政策方向,去库存、稳市场的举措有望不断跟进。
两部门再次发文优化完善城市协调机制
两部门再次发文优化完善城市协调机制,精准支持房地产项目合理融资。
《通知》内容主要涉及五个方面:完善城市协调机制;充分发挥地方政府的积极作用;“白名单”项目实施推送反馈管理;积极满足“白名单”项目合理融资需求,对符合要求的项目“应贷尽贷”;明确相关保障措施。
中指研究院企业研究总监刘水表示,此次《通知》发布,表明相关部门在持续加力支持房企融资,建立健全城市房地产融资协调机制,该机制有望成为房地产企业融资新的主要渠道。
房地产具有很强的区域特性,以城市为单元建立协调机制,充分发挥了城市政府牵头协调作用。
《通知》明确,各省(自治区、直辖市)人民政府要指导地级及以上城市完善协调机制,由城市政府主要负责人任组长,分管住房城乡建设、金融工作的负责人任副组长,相关部门及金融机构为成员单位。
“完善了协调机制的领导组织,明确了领导责任,将确保协调机制的顺畅运行。”刘水说。
此外,《通知》要求,城市协调机制负责把好“白名单”项目准入关口。“白名单”是合规项目名单,项目要符合五个条件和五项标准。城市协调机制要负责做好辖区内房地产在建项目信息汇总、“白名单”项目审核推送、问题项目整改、项目管理监督,以及为项目融资服务提供基本保障等工作。
值得注意的是,“白名单”项目实施推送反馈管理。《通知》提出,城市协调机制要组织成员单位对项目进行审查,审查后符合五个条件和五项标准的项目形成“白名单”,向主办银行推送。主办银行对“白名单”项目进行信贷评审,对符合贷款条件的项目积极予以支持。对暂不符合贷款条件的项目,列明具体问题,及时反馈城市协调机制。城市协调机制要及时提出有针对性的解决方案,相关问题解决后可再次审查并推送。
在房地产融资协调机制落实过程中,各地此前出现申报项目多但通过贷款审批的项目相对较少等问题。
“此前为了控制风险,监管层对保交楼‘白名单’项目有具体要求,包括项目资产债务基本平衡,有与融资金额匹配的抵押物或担保等。这也导致一些项目无法纳入名单范围,融资渠道受阻,保交楼难度上升。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。
刘水认为,此次加强了“白名单”项目推送-反馈管理,操作措施更加具体,将能切实解决问题项目融资;对暂不符合贷款条件的项目,提出有针对性的解决方案,将能切实帮助一些暂不符合贷款条件的项目获得融资。
金融监管总局副局长肖远企近期表示,“白名单”由房地产项目公司自愿申报,所在城市的区县预审并提出名单。城市房地产融资协调机制组织甄别审查,符合条件与标准的纳入“白名单”,不符合条件与标准的要实施整改,推动问题解决,再次推送金融机构,形成闭环管理机制。另外,协调机制要负责优化预售资金监管流程,合理确认预售监管资金的额度。
国常会点名去库存
今年1月,住房城乡建设部联合金融监管总局出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,指导各地建立城市房地产融资协调机制,提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”,向本行政区域内的商业银行推送,支持在建房地产项目融资和建设交付。
目前,各地城市房地产融资协调机制运行顺利,房地产“白名单”项目审批和资金投放持续增加。截至5月中旬,297个地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制,商业银行已审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元,推动项目按时保质交付。
各地推动房地产融资协调机制有效运转,加速推进“白名单”项目筛选,多地宣布已完成两批次“白名单”项目推送,部分地区启动了第三批“白名单”项目筛选。
例如,广东省已有序启动第三批“白名单”项目筛选和推送工作,国家金融监督管理总局广东监管局介绍,下一步将重点支持在建已售未交付的住宅项目,扎实推进保交房,切实保障购房人合法权益,促进房地产业高质量发展。
自城市房地产融资协调机制运转以来,房企融资情况逐步改善。国家统计局日前披露数据显示,今年1~4月,房地产开发企业到位资金34036亿元,同比下降24.9%,降幅较1~3月收窄了1.1个百分点。
楼市不稳、政策不止。在5月17日房地产新政密集出台后,6月7日,国常会继续对稳定房地产行业运行作出部署安排,体现了宏观政策聚焦影响经济运行和金融稳定的要害问题,推动房地产行业尽快实现软着陆的决心。
国常会指出,要充分认识房地产市场供求关系的新变化,顺应人民群众对优质住房的新期待,着力推动已出台政策措施落地见效,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式,完善“市场+保障”住房供应体系,促进房地产市场平稳健康发展。
王青分析,“着力推动已出台政策落地见效”,主要是指各地各部门要加大力度,把5月17日出台的各项支持政策落实到位,检验标准就是有效遏制房企信用违约风险,推动楼市尽快企稳回暖。
5月17日,全国切实做好保交房工作视频会议要求,要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置,全力支持应续建项目融资和竣工交付,保障购房人合法权益。
王青认为,“分类推进在售难交付商品房项目处置”的要点在于,要根据实际情况,灵活实施“城市房地产融资协调”机制。现在的关键是要对达不到“白名单”的项目拿出具体的解决措施,除了督促有关各方加大整改力度,使其尽快符合“白名单”要求外,接下来还可能实施包括政府融资担保机构出手,为项目融资提供增信等措施。同时,金融监管部门也可能加大对银行的窗口指导力度,督促银行加快对保交楼项目的开发贷投放。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示,监管进一步强调了房地产对于金融稳定的重要性,在整体定调下,预计稳楼市政策将会不断出台。
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